不動産仲介業者の「囲い込み」を実質的に規制（2025年1月）
宅地建物取引業法施行規則が改正され、1月1日より施行された「囲い込み規制」。
「両手仲介」などを目的に、売り主から売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買い主を見つけるために物件情報をあえて公開しない、あるいは情報を偽るなどする「囲い込み」。
一部の不動産会社は、REINS（レインズ）に物件情報を掲載する際、一切引き合いがないにもかかわらず「購入申し込みあり」などとして状況を偽り、ほかの業者からの問い合わせを断るなどして、「囲い込み」を行っているとされる。
こうした行為は、売却依頼者の機会損失につながる、不動産取引の透明性を損なうなどの観点で、以前から問題視されてきた。
この「囲い込み」を実質的に防ぐため、今回の改正で、取引の状況について正しく登録を行うように定められた。
また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の通達においても、不動産会社が、売却依頼者に対して、「取引の最新登録内容を確認すること」の周知を行うように定められている。
今回の改正で、登録内容が実態と異なる場合には罰則の対象となることが明示された形だが、実効性などには疑問の声も。運用状況に注目が集まる。
囲い込み規制とは？
不動産取引において、「囲い込み規制」とは、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が特定の物件について、他の仲介業者や購入希望者からの情報提供や取引を意図的に制限する行為を防ぐための規制を指します。この規制は、不動産取引の透明性を高め、公平な市場環境を維持するために設けられています。
囲い込みの具体例
囲い込みが発生する状況として、次のようなケースが挙げられます。
1. 他業者への情報提供を制限
宅建業者が売主から売却の依頼を受けた際、その物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）などに登録するものの、「購入希望者がいない」と虚偽の説明を行い、他業者の仲介を妨害します。
2. 自社のみでの取引を優先
宅建業者が自社で買主を見つけ、売主と買主の両方から手数料を得る「両手取引」を狙い、他業者からの問い合わせや案内を無視する、もしくは意図的に取引を遅らせる行為。
これらの行為は、売主が本来得られるべき高い売却価格や、買主がアクセスできるべき物件情報の機会を損なう可能性があります。
囲い込み規制の内容
囲い込み規制は、以下のような法律やルールによって規定されています。
1. 宅地建物取引業法
宅建業法では、業者が取引において公正かつ誠実に対応することが求められています。
具体的には、以下の条文が関連します。
・第34条の2：媒介契約に基づく義務として、速やかに物件情報を提供すること。
・第47条：不当な利益を得る目的で虚偽の説明や不当な行為を行ってはならない。
2. レインズの活用義務
専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、宅建業者は一定期間内に物件情報をレインズに登録する義務があります。また、登録後も正確な状況を報告し、他業者の問い合わせに対応する責任があります。
3. 業界ガイドライン
日本の不動産業界では、公正取引委員会や業界団体が策定するガイドラインに基づき、囲い込みを防止するための具体的な指針が設けられています。
囲い込み規制の重要性
囲い込み規制が求められる背景には、以下のような理由があります。
≪消費者保護≫
売主や買主が公平かつ透明な条件で取引を行えるようにするためです。不動産取引は多額の資金が動くため、少しの不正行為が大きな被害につながる可能性があります。
≪市場の信頼性向上≫
囲い込みが横行すると、業界全体の信頼性が損なわれます。これを防ぐことで、健全な市場環境を維持できます。
≪競争促進≫
囲い込みによる独占的な取引を防ぐことで、公平な競争が促進され、消費者にとってより良い選択肢が提供されます。
規制を守るための対策
宅建業者が囲い込みを防ぐためには、次のような取り組みが重要です。
≪従業員教育の徹底≫
法令やガイドラインに基づいた誠実な対応を徹底するために、社内での教育や研修を行います。
≪透明な取引体制の構築≫
レインズへの適切な登録や、他業者とのスムーズな連携を図ることで、透明性の高い取引を実現します。
≪内部監査の強化≫
自社の取引が公正に行われているかを定期的にチェックし、不適切な行為がないか確認します。
まとめ
囲い込み規制は、不動産取引を公正かつ透明にするための重要な仕組みです。宅建業者が適切に規制を遵守することで、売主や買主の利益を守り、業界全体の信頼性向上にも寄与します。不動産取引に関わる全ての人が安心して利用できる市場を実現するために、この規制の意義を理解し、積極的に取り組んでいくことが求められます。
「両手仲介」などを目的に、売り主から売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買い主を見つけるために物件情報をあえて公開しない、あるいは情報を偽るなどする「囲い込み」。
一部の不動産会社は、REINS（レインズ）に物件情報を掲載する際、一切引き合いがないにもかかわらず「購入申し込みあり」などとして状況を偽り、ほかの業者からの問い合わせを断るなどして、「囲い込み」を行っているとされる。
こうした行為は、売却依頼者の機会損失につながる、不動産取引の透明性を損なうなどの観点で、以前から問題視されてきた。
この「囲い込み」を実質的に防ぐため、今回の改正で、取引の状況について正しく登録を行うように定められた。
また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の通達においても、不動産会社が、売却依頼者に対して、「取引の最新登録内容を確認すること」の周知を行うように定められている。
今回の改正で、登録内容が実態と異なる場合には罰則の対象となることが明示された形だが、実効性などには疑問の声も。運用状況に注目が集まる。
囲い込み規制とは？
不動産取引において、「囲い込み規制」とは、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が特定の物件について、他の仲介業者や購入希望者からの情報提供や取引を意図的に制限する行為を防ぐための規制を指します。この規制は、不動産取引の透明性を高め、公平な市場環境を維持するために設けられています。
囲い込みの具体例
囲い込みが発生する状況として、次のようなケースが挙げられます。
1. 他業者への情報提供を制限
宅建業者が売主から売却の依頼を受けた際、その物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）などに登録するものの、「購入希望者がいない」と虚偽の説明を行い、他業者の仲介を妨害します。
2. 自社のみでの取引を優先
宅建業者が自社で買主を見つけ、売主と買主の両方から手数料を得る「両手取引」を狙い、他業者からの問い合わせや案内を無視する、もしくは意図的に取引を遅らせる行為。
これらの行為は、売主が本来得られるべき高い売却価格や、買主がアクセスできるべき物件情報の機会を損なう可能性があります。
囲い込み規制の内容
囲い込み規制は、以下のような法律やルールによって規定されています。
1. 宅地建物取引業法
宅建業法では、業者が取引において公正かつ誠実に対応することが求められています。
具体的には、以下の条文が関連します。
・第34条の2：媒介契約に基づく義務として、速やかに物件情報を提供すること。
・第47条：不当な利益を得る目的で虚偽の説明や不当な行為を行ってはならない。
2. レインズの活用義務
専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、宅建業者は一定期間内に物件情報をレインズに登録する義務があります。また、登録後も正確な状況を報告し、他業者の問い合わせに対応する責任があります。
3. 業界ガイドライン
日本の不動産業界では、公正取引委員会や業界団体が策定するガイドラインに基づき、囲い込みを防止するための具体的な指針が設けられています。
囲い込み規制の重要性
囲い込み規制が求められる背景には、以下のような理由があります。
≪消費者保護≫
売主や買主が公平かつ透明な条件で取引を行えるようにするためです。不動産取引は多額の資金が動くため、少しの不正行為が大きな被害につながる可能性があります。
≪市場の信頼性向上≫
囲い込みが横行すると、業界全体の信頼性が損なわれます。これを防ぐことで、健全な市場環境を維持できます。
≪競争促進≫
囲い込みによる独占的な取引を防ぐことで、公平な競争が促進され、消費者にとってより良い選択肢が提供されます。
規制を守るための対策
宅建業者が囲い込みを防ぐためには、次のような取り組みが重要です。
≪従業員教育の徹底≫
法令やガイドラインに基づいた誠実な対応を徹底するために、社内での教育や研修を行います。
≪透明な取引体制の構築≫
レインズへの適切な登録や、他業者とのスムーズな連携を図ることで、透明性の高い取引を実現します。
≪内部監査の強化≫
自社の取引が公正に行われているかを定期的にチェックし、不適切な行為がないか確認します。
まとめ
囲い込み規制は、不動産取引を公正かつ透明にするための重要な仕組みです。宅建業者が適切に規制を遵守することで、売主や買主の利益を守り、業界全体の信頼性向上にも寄与します。不動産取引に関わる全ての人が安心して利用できる市場を実現するために、この規制の意義を理解し、積極的に取り組んでいくことが求められます。