神奈川・埼玉・千葉で中古マンション市場から下落の足音が聞こえてきている。
高騰が止まらない東京都心の物件とは対照的に、周辺3県の平均希望売出価格は前年同月比では10ヶ月連続マイナスとなって、在庫物件も過去最多に積み上がった。

都心の価格上昇に引っ張られて実力値以上に高額になり過ぎたことに加えて、住宅ローン金利の上昇への警戒感も相まって需要が鈍っている。
不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)によると、3県の中古マンションの平均希望売出価格は、季節的な要因を抑えた前年同月比でみると、2023年11月から直近データの24年8月までマイナスが続いている。専有面積70平方メートル換算で、8月は埼玉県が前年同月比3.2％安の2916万円、千葉県が3.4％安の2679万円、神奈川県も0.4％安の3646万円となっている。

各地の主要となるターミナル駅周辺、人気エリアはまだ買い手がつきやすいが、離れると相場の地合いは相当弱まっている。
例えば埼玉県では「大宮駅」周辺の物件が9月末でみると前年比17.5％高だが、隣駅の「さいたま新都心駅」では3.3％安となっている。
神奈川県も「横浜駅」周辺は12.2％高だが、人気エリアとされていたはずの近隣の「桜木町駅」や「関内駅」は、それぞれ2.9％安と2.4％安に落ち込んでいる。
東京都心でのマンション相場の高騰を背景に、周辺エリアの所有者も強気の値付けで売りに出したものの、余程の好立地でないと簡単には買い手がつかない状況になっている模様。

さらに新築物件が近くで供給されれば、中古マンションは魅力が霞むのは必至。在庫として市場に滞留する物件は増加傾向だ。
東日本不動産流通機構(レインズタワー)のまとめによると、8月時点で埼玉県の在庫物件は5658戸、千葉県は4459戸、神奈川県は1万1620戸。
3県合計は、前年同月比12％増の2万1737戸。データを公表している02年以降で最多になっている。

東京都心部は資金が豊富にある海外投資家や富裕層が買い手のメインとなる市場である一方、神奈川・埼玉・千葉は一般の実需層が主な購入者になる。
建築コストの増大や東京都心の物件の高騰を受けてコロナ渦以降、神奈川・埼玉・千葉でも値上がりが続いてきた。
だが、昨年あたりから神奈川県で3500万円超、埼玉県や千葉県では3000万円近辺になると、価格上昇の勢いが鈍り、同年11月に3県そろって前年比でマイナスに転じた。

日銀は今年3月のマイナス金利解除に続き、7月には市場予想に反し早期の利上げを実行。

金融機関が住宅ローン金利の引き上げに動くとの見方が強まると、さらに売れ行きが鈍った。

一方、東京都心の中古マンションは価格上昇の勢いが止まらない。東京23区の中古マンションの24年8月の平均希望売り出し価格は、専有面積70平米メートル換算で7750万円。前年同月比10.2％と高い上昇率になった。特に人気の都心6区(千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷)は22.3％高の1億2756万円と、多くの人には手の届かない価格になっている。

これを「バブル」と見るか「実力値」と見るかは人によって異なると思うが、1990年比で約2倍まで膨れ上がった金融機関による不動産業向けの貸出残高。
この巨額な貸出に対し、2段、3段、4段の利上げにより重い金利がのしかかる様な状況になった場合、それに耐えうる物件またはオーナーはどれだけいるのだろうか・・・。
この先の不動産市場に対し、明るい未来だけが待っているという状況ではないことは確かである。